Introducción
No se
necesita ningún diagnóstico sobre las necesidades de la población para tener
una vivienda; tampoco cifras de los funcionarios advirtiendo cuantas viviendas se
requieren en tanto, basta caminar unos pasos para advertir la cantidad de
nuevos conjuntos habitacionales que se han seguido construyendo por toda la
ciudad, aún sin norma. Una norma urbana
dedicada a la vivienda tendría sentido si buscara el equilibrio entre los
intereses de los distintos grupos gestores, desarrolladores y autoridades de
vivienda para favorecer a la población de bajos recursos –no dice, los más
pobres- que aún no tiene acceso a una vivienda. Situación que, por cierto,
es el origen de la Norma 26.
Entonces
la pregunta parece obvia, ¿Para qué se requiere de una Norma?, si de todos
modos se hace vivienda. Los conjuntos INVI, se construyen porque son del INVI,
los desarrolladores de vivienda la siguen haciendo donde quieren, como quieren;
con los niveles que les reditúen mayores ganancias, no importa que sea un
pueblo identificado como área de conservación patrimonial. El tema cambia si la
pregunta fuera ¿Cuál es el sentido de una norma de vivienda?
Una iniciativa más
Recientemente
se volvió a presentar “una iniciativa”[1],
esta vez se distribuyó de manera selectiva y directamente desde la Comisión de
Gobierno de la ALDF, se trata de una mala copia del trabajo desarrollado por la
UAM-X durante 2014. Esta vez (documento “de trabajo”, fotocopiado con fecha de
10 de febrero de 2015) propone que la vivienda de interés social pase a ser “vivienda
social” con un valor de hasta 1,200,000 pesos para que los derechohabientes de
INFONAVIT puedan comprar en el DF. En síntesis un esfuerzo más, que en un corto
tiempo provoca reacciones en su contra; había versiones que se modificaron por
día; situación que más que ayudar, confunden aún más y no generan credibilidad.
Se ha
señalado que el conflicto de la norma aún no derogada, es el abuso que los desarrolladores
han cometido bajo su cobijo, al conseguir permisos argumentando costos de venta
para vivienda social y popular que posteriormente, apoyados por notarios,
venden a otro socio para liberar precios de venta. Con lo cual manifiestan algo
que no cumplen y donde, hasta hoy día no hay ningún castigo o sanción.
El insumo básico: el suelo
Podría
pensarse que el suelo en las delegaciones centrales es el de alto costo, pero
en recorrido de campo se puede encontrar costos de $1,300,000 por un predio de
149 m2 ($8,724 m2) en el pueblo de San Juan de Aragón. A manera de supuesto, se
genera una expectativa a partir de anuncios de una norma para vivienda en una
ciudad que pretende densificarse; la información modifica el costo del suelo,
aunque no estén en zonas “bien” localizadas. Tanto anuncio de que ya viene la
Norma ¿solo busca el efecto perverso de hacer más caro el suelo? Pero si esto
no fuera suficiente, no hay nada, no hay instrumento que controle el costo de
suelo y ningún organismo de vivienda otorga préstamo para la compra de suelo.
La oferta habitacional
Reviso
la oferta de vivienda en el Distrito Federal –a propósito de la liberación de
lista de créditos tradicionales de FOVISSSTE-[2].
El resultado es una vivienda cuya superficie fluctúa entre 52 y 56 metros
cuadrados, su disposición puede estar eliminando el patio de servicio (para
convertirlo en un pequeño espacio “centro de lavado”), en donde cocina y baño
no tienen ventilación e iluminación directa –lo hacen a través de ductos-. La
diferencia en el costo es la ubicación, contar con estacionamiento y la cercanía
al sistema de movilidad. En un caso, una misma desarrolladora ofrece; a) Calle
Santa Teresa #60 Col. Tepalcates Delegación Iztapalapa, con precios desde
$860,000.00 hasta $1,200,000.00, la promoción destaca la cercanía al Metrobus;
b) Calzada Coltongo a unos metro de calzada Vallejo, con precios desde
$997,000.00 hasta $1,220,000.00 y; c) Av. Popocatepelt #175 esq. Sevilla en la
Col. Portales Delegación Benito Juárez -departamentos de 70 mts2 con un costo
de $2,045,000.00. Seguramente en este último caso, tendrán algunos acabados de
calidad mayor.
En
contraparte, en INVI tiene en su haber un conjunto de programas, no solo de
vivienda nueva, (mejoramiento, alto riesgo, inmuebles patrimoniales) que
atienden la diversidad de necesidades de vivienda en la ciudad. Con un
presupuesto público que no se ha sufrido grandes cambios en los últimos años
(un poco más de 2 mil millones de pesos), logra un financiamiento a familias
con ingresos (del jefe de familia) menores a 5 smm; financiamiento que es
complementado con el ahorro y participación de las familias en los procesos de
gestión. Durante 2004 logró financiamientos de 541 mil pesos por acción de
vivienda para una vivienda nueva en conjunto (el 30% de este monto de financiamiento
puede ser para pagar suelo) y cuya superficie se ubica en los 54 m2.
¿Vivienda de los desarrolladores o
Vivienda en donde la población participa?
Entonces
aparecen los elementos y las contradicciones. 1) el tema de la superficie habitacional en el DF parece
tener una media; entre 52 y 56 m2 –hasta para la vivienda INVI-; 2) el tema es
el suelo y su costo –entre mejor
ubicado, con servicios e infraestructuras, se encuentre más caro y a merced de
la oferta- demanda dominada por el mercado; el costo de venta/ y el valor del
crédito –véase en la referencia superior como la ubicación de un conjunto casi
duplica el costo-; 3) con estos costos cuál es el ingreso que debe tener la
familia para, ser sujeto de crédito
y para no ver alterado su gasto –al pagar un crédito hasta con el 25% de sus
ingresos-[3] Un
estudio del INVI señala que la población que gana menos de 5 salarios mínimos
se encuentra fuera del mercado habitacional (La mitad de las familias del DF
tienen un ingreso menor a 5 SMM). Es decir, un jefe de familia con ingresos de
10 mil pesos tendría que destinar 2500 pesos al pago de un crédito.
Hacer vivienda ¿hace ciudad?
Otra
mirada es la referida a la relación vivienda- conjunto- barrio- ciudad en
donde, también hay bemoles. En principio puede ser una relación física que se
termina resolviendo ¿Cuántas viviendas caben en un predio X? pero hoy día
también pretende ser parte de ideas urbanísticas que no terminan de establecer
un concepto claro y que los políticos usan como sistema de palabrerías en
“algo” que pretende ser una política pública, así el Plan Nacional de
Desarrollo señala como objetivo, “Consolidar ciudades compactas, productivas,
competitivas, incluyentes y sustentables, que faciliten la movilidad y eleven
la calidad de vida de sus habitante”; la SEDATU lo traduce en su propio Plan
en: “Controlar la expansión de las manchas urbanas y consolidar las ciudades
para mejorar la calidad de vida de los habitantes”.[4]
Situación de la que ha hecho sintonía en el Distrito Federal al señalar en sus
ejes rectores son “Las políticas de la Secretaría de Desarrollo Urbano y
Vivienda se fundamentan en la construcción de una ciudad compacta, dinámica,
policéntrica y equitativa.”[5] Y la
pregunta siguiente es a qué se refieren y cómo se logra. Se esperaría que la
expectativa generará el diseño de instrumentos adecuados para que la población
que no accede al mercado no siga migrando a la periferia de la periferia
metropolitana.
“La reserva está en el aire”
Todo
ello se traduce en una frase propia de los desarrolladores: “la reserva de
tierra está en el aire”. Pero quién se encarga de constatar la relación de la
ciudad con el barrio y las colonias; a qué densidades se pretende llegar; según
datos del PGDU 2003 “el comportamiento de la relación habitantes por hectárea
en las delegaciones centrales, en 1980 albergaron 779 hab/ha, mientras que para
el año 2000 esta relación disminuyó a 507 hab/ha. Por el contrario, las
delegaciones del segundo contorno mostraron un aumento en la densidad de
población al pasar en el mismo periodo de 70 hab/ha a 440 hab/ha.; Hoy día se
necesitan actualizar estos datos y saber cuál es el impacto de las grandes
torres habitacionales; ¿las infraestructuras y equipamientos serán suficientes?
Cuando las autoridades encargadas de dictaminar la viabilidad de servicios ya
vienen señalando, por ejemplo, las restricciones de agua para delegaciones como
Iztapalapa y Miguel Hidalgo. Si los desarrolladores miran su ganancia ¿quién
mira por la ciudad?
El papel de la planeación urbana
En
relación a los usos del suelo, la práctica señala que a partir del Art. 41 se
logra de manera sistemática el cambio de uso de suelo ¿entonces para qué sirve
la planeación urbana? Más aún, se ha venido proponiendo una serie de
iniciativas de modificación a la Norma 26, que es parte integral del Programa
General de Desarrollo Urbano, cuando el PGDU que está vigente es de diciembre
del 2003 y, en octubre del 2014, la SEDUVI dio el anuncio de inicio de la
formulación del PGDU que seguramente incorporará muchas de las ideas
planteadas, hasta ahora como los ZODES/ ADES (Zonas de desarrollo económico y
social) [6] Pero
por otro lado, los propios Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano hacen
su propia interpretación de la Norma.
Hasta
aquí las complejidades y vicisitudes inmersas en el tema de la Norma 26 sobre
cuya iniciativa, nadie termina de ponerse al frente (menos aún el sector de los
desarrolladores) para defender y comunicar con claridad las pretensiones que
sobre esta norma se tienen.
A manera de propuesta
- Se debe pedir a la ALDF que las iniciativas que presenten tengan una estructura clara, una redacción coherente consigo mismo y con otros documentos legales y vigentes.
- La iniciativa tiene que identificar a la
población objetivo; denominar con precisión el objeto; el objeto tiene que
tener un valor que le identifica para su protección y para ser receptor de
beneficios fiscales, más aún si se trata de aplicación de recursos
públicos.
- Sobre el tema de reservas de suelo y compra de
suelo, es importante encontrar el camino jurídico para incorporar, a
través de la expropiación, suelo intestado y en posesión vecinal, para
población sin acceso al mercado de suelo y habitacional.
- La aplicación territorial de la norma debe
considerar la zonificación geotécnica de la Ciudad de México.
- Sobre las sanciones. Tiene que existir castigo y
sanciones a quienes trasgredan las normas, no cumplan con el Reglamento de
Construcción y pretendan hacer negocio con el recurso público.
- Sobre el INVI, que seguramente requiere de mayor
presupuesto, debería establecer convenios de colaboración con el Gobierno
Federal para beneficiarse de la política de subsidio que este tiene.
- Sobre la intervención del sector privado. Su
intervención busca una pronta recuperación que debe y puede operar en el
mercado sin ningún problema.
[1]
Ver Periódico Reforma, sección Ciudad; 0302.2015. http://www.reforma.com/aplicacioneslibre/articulo/default.aspx?id=455120&md5=3615d472425a465e9ab2b971bd9279dc&ta=0dfdbac11765226904c16cb9ad1b2efe
[2] http://www.fovissste.gob.mx/es/FOVISSSTE/Resultados_PROCEDIMIENTO_ALEATORIO_2015
[3]
Según Ley de Vivienda del DF
[4] ww.dof.gob.mx/busqueda_avanzada.php?pb=S&cod_orga=;
Febrero 2015.
[5] http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php/quienes-somos/ejes-rectores
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